Ohita valintanauhan komennot
Siirry pääsisältöön
SharePoint
Finanssiala > Uutismajakka > MustRead: New Yorkissa edes Madonnaa ei haluttu naapuriksi, Belgiassa pistetään rappukäytävät ja katotkin jakoon – Suomi on todennäköisesti maailman helpoin maa tehdä asuntokauppa digitaalisesti

MustRead: New Yorkissa edes Madonnaa ei haluttu naapuriksi, Belgiassa pistetään rappukäytävät ja katotkin jakoon – Suomi on todennäköisesti maailman helpoin maa tehdä asuntokauppa digitaalisesti

​Suomessa asuntokauppa on todennäköisesti pisimmälle digitalisoitu koko maailmassa. Muualla kerrostaloasuntojen myyminen tai ostaminen saattaa vaatia jopa vuoden paperisodan sen jälkeen, kun ostaja ja myyjä ovat jo löytäneet toisensa ja hinnasta on sovittu. Syitä löytyy niin kaupanteon perinteistä kuin uusiin naapureihin kohdistuvista ennakkoluuloistakin.

Olen asunut kirjeenvaihtajaurani aikana neljässä maassa kahdella eri mantereella. Niinpä on tullut seurattua myös asuntokaupan käytäntöjä Suomen ohella niin Tanskassa, Yhdysvalloissa kuin täällä Belgiassa. Ja voin vakuuttaa, että suomalaisten tulisi olla kiitollisia siitä, kuinka helpoksi kaupankäynti varsinkin kerrostaloasunnoista on Suomessa saatu verrattuna moniin muihin maihin.

Siinä missä Suomessa käytännössä lähes kaikki asuntokauppaan liittyvät asiat lainaneuvotteluista ja kohteen valinnasta osakkeiden siirtoon voidaan nykyään tehdä sujuvasti verkossa, esimerkiksi Tanskassa voimassa olevan lainsäädännön mukaan omistusasuntojen kauppa on huomattavasti mutkikkaampaa. Maassa tunnetaan useita erilaisia asuntojen omistusmuotoja, joista niin kutsuttu osuuskunta-asunto eli andelslejlighet muistuttaa eniten suomalaista asunto-osakeyhtiötä.

Tanskassa osuuskunta-asunnon omistaa juridisesti osuuskunta siinä missä suomalaisessa järjestelmässä asunto-osakeyhtiö. Omistaessaan osuuden asunto-osuuskunnasta tai asunto-osakeyhtiöstä omistaja omistaa todellisuudessa vain hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon, ja kaupankäynti tarkoittaa tästä hallintaoikeudesta käytävää kauppaa.

Tanskalaisten osuuskunta-asuntojen kauppaa koskevat kuitenkin erilaiset rajoitukset ja muun muassa hintasäännöstely, joka toimii vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Helsingissä väistymässä oleva hitas-järjestelmä.  

Porraskäytävät, pihat ja katot jakoon

Tanskassa on toinenkin omistusasumisen muoto, ejerleijlighet, jossa asukkaat omistavat kirjaimellisesti paitsi oman asuntonsa, myös tarkasti määritellyt osuudet koko fyysisestä kerrostalosta. Osakkeita ja osuuksia ei siis ole, vaan kauppaa käydään oikeasti palasta taloa.

Tanskassa kaikki porraskäytävät, pihat, julkisivut ja jopa katot on jyvitetty siten, että jokaisen erillisen asunnon omistajan omistusoikeusasiakirjassa eli skødessä on yksityiskohtaisesti lueteltu, mitä muuta kuin varsinaisen asunnon hän omistaa. Asuntokohtainen skøde on parhaimmillaan kymmenen senttiä paksu kirja.

Myös Belgiassa on vastaava järjestelmä. Kukin asukas myös vastaa itse omien omistustensa kunnossapidosta, ellei talossa ole asukkaiden kanssa sovittu yhteisjärjestelyistä. Tästä seuraa niin tanskalais- kuin belgialaiskaupunkien katukuvassa silmiinpistävä piirre, jossa samassa talossa eri asuntojen ikkunat saattavat olla eri paria, osa talosta on maalattu eri sävyllä kuin jokin toinen osa tai jopa osa kattotiilistä poikkeaa toisistaan. 

Kun lisäksi esimerkiksi putkiremontit tehdään asunto kerrallaan, samassa talossa saattaa olla asuntoja, joiden putket on kunnostettu huippukuntoon samalla kun niiden yläkerrassa odottaa vuosikausia rapistuneiden putkien aikapommi vain valumista alakertalaisten niskaan.

On suhteellisen helppoa ymmärtää, miksi asuntokauppojen tekemistä Tanskan tai Belgian tapaisissa maissa ei ole voitu virtaviivaistaa Suomen tarjoaman mallin mukaan. Jokaisen asunnon kunto, siihen kohdistuvat uhat naapurien taholta ja asuntoon kuuluvien yhteisten tilojen kunto sekä korjaustarpeet on aina kartoitettava erikseen.

Suurin osa New Yorkin omistusasumisesta on suomalaista perua

Jos monessa Euroopan maassa asuntojen omistusbyrokratia onkin kaukana Suomen perässä, Yhdysvalloissa asuntokauppa onkin jo aivan omalla planeetallaan. Säännöt ja lainsäädäntö vaihtelevat osavaltioittain. Otan esimerkiksi New Yorkin, jonka tunnen parhaiten asuttuani kaupungissa 12 vuotta. 

Vain neljännes New York Cityn omistusasunnoista on niin kutsuttuja condominium-asuntoja eli Tanskan tai Belgian mallin mukaan asuntoja, joiden omistajat omistavat osakkeiden sijaan tarkoin määritellyt osat talostaan. Kolme neljännestä Yhdysvaltain suurimman kaupungin omistusasunnoista on voittoa tuottamattomissa asunto-osuuskunnissa – ja kiitos siitä kuuluukin suomalaisille. Säännöiltään nämä co-op-asunnot vastaavat likimain asuntoja suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä. 

New Yorkin asunto-olojen suomalaishistoria syntyi sitä kautta, että Yhdysvaltain ensimmäiset voittoa tavoittelemattomat co-op-asunnot rakennettiin suomalaisten siirtolaisten toimesta Brooklynin Sunset Parkiin vuonna 1916. Vaikka alueen suomalaiset ovat jo suurelta osin vaihtuneet aasialaisiin, aikanaan Finntowniksi kutsutussa kaupunginosassa on edelleen rakennuksia, joiden julkisivuja koristavat ensimmäisten suomalaistalojen alkuperäiset nimet: Muiden muassa Alku ja Alku toinen. Suomalaisia osuuskuntataloja oli kymmeniä.

Suomalaisten siirtolaisten edistyksellinen tapa järjestää kohtuuhintainen asuminen nopeasti kasvavassa suurkaupungissa huomattiin toki myös muissa siirtolaisyhteisöissä. Lopputuloksena suomalaisilta kopioitu co-op-asuminen on yleisin omistusasumisen muoto vielä tämän päivän New Yorkissa.

Itsensä täytyy myydä sisään taloon

On kuitenkin turha kuvitella, että edes newyorkilaisten co-op-asuntojen ostaminen ja myyminen olisi lähimainkaan yhtä sulavaa toimintaa kuin asunto-osakkeiden kauppa tämän päivän Suomessa.

Ostajan ensimmäinen haaste on myydä itsensä co-op-taloyhtiölle. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajan on henkilökohtaisesti mentävä taloyhtiön johtokunnan kokoukseen haastateltavaksi. Mukana on tietenkin tuotava rikosrekisteriote, parin vuoden pankkitiliotteet, ote luottotietorekisteristä ja mieluummin vielä nippu suosituskirjeitä mahdollisimman silmää tekeviltä suosittelijoilta. Tämä on kuitenkin kaksiteräinen miekka, koska maine ja asema kääntyvät helposti hylkäämiseksi varsinkin New Yorkin kalleimmissa osoitteissa.

Vaikka esimerkiksi käteisellä asuntonsa maksavien diplomaattien luulisi olevan erittäin haluttuja asukkaita, totuus New Yorkissa on päinvastainen. Manhattanin parhailla asuinalueilla Central Parkin ympärillä diplomaatteja usein vieroksutaan, koska heidän pelätään tuovan tullessaan terrori-iskujen, mielenosoitusten tai vähintään jatkuvasti seinänaapureita häiritsevien juhlien riskin.

Lisäksi diplomaattista koskemattomuutta nauttivia naapureita on hankala haastaa oikeuteen, jos muilla asukkailla menevät heidän kanssaan sukset ristiin.

Toinen ryhmä asukkaita, joita newyorkilaiset eivät yleensä kelpuuta naapureikseen, ovat erilaiset julkkikset, joiden pelätään aiheuttavan juhlillaan häiriöitä talojen muille asukkaille. Madonna sai aikanaan tylyn hylkäyksen asunnon ostoon Viidenneltä Avenuelta ja jopa Bill Clintonilta evättiin lupa ostaa asunto Central Parkin laidalta hänen päätettyään presidenttikautensa.

Pelko ei johtunut niinkään heidän aikaisemmista tekemisistään vaan siitä, että taloyhtiöiden asukkaat haluavat perinteisesti välttää julkisuuden henkilöiden asettumista naapuriinsa.

Byrokraattinen maratonjuoksu

Seurasin läheltä erään asuntokaupan toteutumista New Yorkin Bronxissa kymmenen vuotta sitten. Sen jälkeen, kun myyjä ja ostaja olivat löytäneet toisensa, kaupan tekemiseen kului vielä noin vuosi. 

Kun noin 200 000 dollarin asunnon hinnasta oli päästy yhteisymmärrykseen, seuraava vaihe oli saada hyväksyntä co-op-taloyhtiön johtokunnalta. Kun se oli kuukauden odottelun jälkeen saatu, byrokratiamaraton olikin vasta alussa. 

Seuraavaksi ostajan lainameklarin piti varmistaa, että ostajan jo alustavasti hyväksynyt pankki piti edelleen lupauksestaan kiinni. Lainameklarit ovat ammattikunta, joka on erikoistunut etsimään ja kilpailuttamaan ostajakandidaateille lainaa tarjoavia pankkeja.

Kun pankin ehdollinen siunaus ostajalle oli saatu varmistettua, päästiinkin kysymykseen siitä, hyväksyykö pankki taloyhtiön. Pankin asettamien ehtojen mukaan taloyhtiön olisi pitänyt esittää kahdelta edelliseltä vuodelta pankin sopimustilintarkastajien tekemät asuntoyhtiön tilintarkastuskertomukset.

Koska tällaisia ei ollut saatavissa, ensimmäinen pankki vetäytyi kaupan rahoittamisesta. Jokaisen tällaisen auktorisoidun tilintarkastuksen hinta olisi ollut taloyhtiölle noin 15 000 dollaria. Vasta tämän jälkeen pankki olisi ollut valmis lähettämään edustajansa edes tarkistamaan, kelpaako itse kaupan kohteena oleva asunto lainan vakuudeksi.

Koska taloyhtiön tilintarkastukset oli tehnyt vääränlainen tilintarkastaja ja uusien tilintarkastusten teettäminen olisi mennyt asunnon myyjän tai ostajan kulupiikkiin, ainoaksi vaihtoehdoksi jäi antaa ostajan lainameklarille tehtäväksi uuden rahoittajapankin löytäminen.

Kuukausien etsinnän jälkeen uusi pankki lopulta löytyi, ja se hyväksyi myös taloyhtiön käyttämän alkuperäisen tilintarkastajan. Asunnon ostajankandidaatin silloisen vuokra-asunnon vuokra oli kuitenkin noussut väliaikana. Tämä oli puolestaan vaikuttanut hänen luottoluokitukseensa niin, että ulkopuolisia vakuuksia tarvittiinkin lisää.

Vakuuksien hankkiminen vei taas muutamia kuukausia aikaa, koska myöskin takaajiksi löydettyjen sukulaisten luottohistoria piti penkoa. Oliko tullut hankittua osamaksulla televisio tai käytyä luotolla hammaslääkärissä. Kulutuksen luvatussa maassa raja sallitun ja epäilyttävän kulutuksen välillä on hiuksenhieno.

Asunto maksetaan edelleen käsin kirjoitetulla sekillä

Lopulta noin vuoden vääntämisen jälkeen palikat alkoivat asettua kohdalleen ja varsinaista kauppaa päästiin tekemään. Itse kaupantekotilaisuudessa oli suorastaan ruuhka.

Paikalla olivat pakollisina osapuolina myyjä ja hänen lakimiehensä, ostaja ja hänen lakimiehensä, asunto-osuuskunnan edustajat ja heidän lakimiehensä, notaari, lainameklari ja hänen lakimiehensä, kiinteistönvälittäjä ja hänen lakimiehensä, tietenkin lainan myöntäneen pankin edustaja ja lakimies sekä täytetakauksen antanut ostajan sukulainen ja hänen lakimiehensä.

Erilaisten kiinteistönvälityspalkkioiden, meklaripalkkioiden, notaaripalkkioiden, lakimiespalkkioiden ja muiden kulujen osuus oli noin kymmenen prosenttia koko myyntihinnasta. Kuvaavaa on sekin, että kaikki suoritukset maksettiin käsin kirjoitetuilla sekeillä.

Erot johtuvat perinteistä ja ennakkoluuloista

Korona-aikana kaupanteon helppous digitalisoituneessa Suomessa vain korostuu, kun henkilökohtaisia tapaamisia pyritään välttämään.

On vaikea antaa yksiselitteistä vastausta siihen, miksi asuntojen kauppatavat eri puolilla maailmaa ovat niin erilaiset. Yksi selitys on se, että Tanskan tai Belgian tapaiset yhteiskunnat ovat kaupungistuneet paljon ennen Suomea. Tällöin muun muassa kaupunkiasunnon omistamisen ja vastuiden jakamisen perinteet ovat vakiintuneet jo kauan ennen kuin asunto-osakeyhtiöt tai -osuuskunnat edes syntyivät.

Varsinkin kiinteän omaisuuden kohdalla ihmiset ovat usein konservatiiveja ja haluavat turvata omistuksensa tavoilla, joita suojelevat mahdollisimman pitkät perinteet.

New Yorkissa taloyhtiöiden uusien asukkaiden tarkka valikointi perustuu suurelta osin siihen, että naapureiksi halutaan vain ihmisiä, joilla on samanlaiset arvot ja elämäntavat kuin aikaisemmin taloon asettuneilla. Eikä sekään ole mikään salaisuus, että niin etniset kuin kulttuuriset erot vaikuttavat näihin valintoihin.

Suomen tapainen vapaamielisyys, jossa käytännössä kuka tahansa, jolla on rahaa tai luottoa, voi ostaa asunnon kenen tahansa seinänaapuriksi, ei sovi tähän ajatteluun.

Kirjoittaja: Mika Horelli, MustRead

Juttu on julkaistu MustReadissa 8.12.2020. MustReadin Brysselin-kirjeenvaihtajan työskentelyä tukee taloudellisesti Finanssiala ry. Lahjoittaja ei ole vaikuttanut sisältöön eikä MustReadin journalistiseen prosessiin.

 Kirjoittaja

​Mika Horelli

Kirjoittaja on MustReadin Brysselin-kirjeenvaihtaja.

@MikaHorelli

 Samalta kirjoittajalta

 

 

 Tuoreimmat