Asunto-osakeyhtiön ajantasaistaminen

FA kannattaa asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamista.
Finanssiala ry (FA) oli edustettuna lausuttavana olevan mietinnön laatineessa työryhmässä. FA yhtyy mietinnön pääkohtiin. On kuitenkin muistettava, ettei erityisesti asunto-osakeyhtiön hallitun alasajon tarpeen taustalla olevaan yhteiskunnalliseen kehitykseen, kuten väestön keskittymiseen, voida suoraan vaikuttaa asunto-osakeyhtiölailla. FA kannattaa työryhmämietinnön konkreettisia kehitysehdotuksia, kuten muun muassa sitä. että asuinhuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan lyhytvuokrauksesta aiheutuvien merkittävien lisäkustannusten tai merkittävän haitan vuoksi.

VN/25642/2023

Asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi asetetun työryhmän mietintö

FA kannattaa asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamista

1 Yleiset kommentit

Finanssiala ry (FA) oli edustettuna lausuttavana olevan mietinnön laatineessa työryhmässä. FA yhtyy mietinnön pääkohtiin. On kuitenkin muistettava, ettei erityisesti asunto-osakeyhtiön hallitun alasajon tarpeen taustalla olevaan yhteiskunnalliseen kehitykseen, kuten väestön keskittymiseen, voida suoraan vaikuttaa asunto-osakeyhtiölailla.

2 Asuinhuoneiston lyhytvuokraus

FA kannattaa työryhmämietinnön ehdotusta, jonka mukaan asuinhuoneisto voitaisiin ottaa yhtiön hallintaan lyhytvuokrauksesta aiheutuvien asuinkäytöstä poikkeavien merkittävien lisäkustannusten tai merkittävän haitan vuoksi. Merkittävyyskynnys on tarpeen sovitettaessa yhteen vuokranantajan omaisuudensuojaa ja asukkaiden kotirauhaa ja yhtiön omaisuudensuojaa.

FA tukee myös ehdotusta siitä, että lyhytvuokrausta harjoittavan osakkeenomistajan on myötävaikutettava lyhytvuokralaisen aiheuttaman vahingon korvaamiseen antamalla yhtiölle tarpeellisia tietoja. Muistiossa mainittuun tapaan ehdotus noudattaa nykyistä oikeustilaa, mutta selkeyttää sitä. Ehdotus voi aiheuttaa vuokranantajille jonkin verran lisätyötä, mutta vahingonkorvausvaatimuksen kohdistaminen vahingon tosiasiallisesti aiheuttaneeseen vuokralaiseen vuokranantajan sijaan lienee myös viimeksi mainitun edun mukaista.

3 Yhtiön omien osakkeiden vastikkeeton hankinta

FA kannattaa työryhmän ehdotusta. Omien osakkeiden vastikkeeton hankinta on mietinnössä todetulla tavalla yksi mahdollinen keino mukautua esimerkiksi liiketilojen vähentyneeseen kysyntään väestöltään vähenevillä alueilla. Vastikkeettoman hankinnan helpottaminen voi myös vähentää riskiä osakkeiden luovuttamisesta bulvaanille, jolla ei ole aikomusta tai mahdollisuutta maksaa huoneiston vastikkeita.

Osakkeenomistajia suojaa odottamattomilta taloudellisilta vaikutuksilta määräenemmistön edellyttäminen hankintapäätöksessä tilanteissa, joissa hankittaviin osakkeisiin kohdistuu maksamattomia vastikkeita tai yhtiölainaosuuksia.

4 Osakehuoneiston käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttaminen

FA tukee työryhmän ehdotusta. Käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttaminen voi olla mietinnössä todetusti tarpeellista muutettaessa liiketiloja kysynnän puutteessa asuinhuoneistoiksi. Päätökseltä edellytettävä korotettu määräenemmistö sekä sen laskemistapa, jossa ei huomioida muutoksen kohteena olevan huoneiston osakkeenomistajan ääniä, suojaavat riittävästi muutosta mahdollisesti vastustavia osakkeenomistajia.

5 Selvitystila sekä yhtiön kiinteistön ja rakennuksen luovuttaminen

FA kannattaa työryhmän ehdotusta, joka vastaa hyvin ryhmälle annettua tehtävää ehdottaa keinoja yhtiön hallittuun alasajoon. Selvitystilaa ja luovuttamista koskevan päätöksen edellytyksenä olevien selvitysvaatimusten keventäminen on tarkoituksenmukaista, kun selvitystilan käynnistäminen ja luovuttamispäätöksen tekeminen joka tapauksessa edellyttää, että yhtiön toiminnan jatkamisesta aiheutuu osakkeenomistajille huomattavaa haittaa. Määräenemmistövaatimus suojaa selvitysmenettelyn käynnistämistä vastustavaa osakkeenomistajaa.

6 Asunto-osakeyhtiön konkurssi

Työryhmän ehdotus on asianmukainen. FA ei tosin pidä ehdottoman tarpeellisena muuttaa konkurssiin hakeutumista koskevaa toimivaltasäännöstä työryhmän ehdottamalla tavalla niin, että konkurssiin hakeutumisesta päättää ensisijaisesti yhtiökokous. Toimivallan säilyttäminen ensisijaisesti hallituksella olisi joustavampaa. Kun hallituksella kuitenkin on mahdollisuus päättää konkurssiin hakeutumisesta poikkeuksellisen kiireen vallitessa, on ehdotettu ratkaisu hyväksyttävissä. Tätä puoltaa myös mahdollisuus esittää yhtiökokouksessa vaihtoehtoja konkurssille.

Konkurssiin asettamisen oikeusvaikutuksia koskevat ehdotukset selkeyttävät oikeustilaa. Ehdotus kuukauden mittaisesta ”rauhoitusajasta” ennen osakkeenomistajan hallintaoikeuden ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden lakkaamista on useimmissa tapauksissa ammattivelkojien hyväksyttävissä, koska konkurssipesän haltuunotto vie joka tapauksessa pesänhoitajalta jonkin aikaa.

Osakkeenomistajien asumisesta huoneistoissa hallintaoikeuden päättymisen jälkeen ei ole tarpeen säätää erikseen. Käytännössä huoneistojen pitäminen asuttuna konkurssimenettelyn aikana on usein pesänkin intressissä, koska se kerryttää pesään varoja ja helpottaa välittömien kunnossapitotarpeiden havaitsemista.

7 Osakehuoneistoon pääsy ja huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

FA kannattaa työryhmän ehdotuksia. Uusi hallintaanottoperuste on tarkoituksella väljästi muotoiltu, mutta hallintaan otettavan huoneiston omistajan ja asukkaan oikeusturva on huomioitu korkealla soveltamiskynnyksellä.

8 Sähköautojen latauspisteiden toteuttaminen

Ei kommentteja.

9 Autopaikat yhtiön kiinteistön ja rakennuksen ulkopuolella

FA kannattaa työryhmän ehdotuksia.

10 Lunastuslauseke

Lunastusoikeuden tosiasiallisen merkityksen säilyttämiseksi on tarpeen ulottaa lunastusoikeus myös murto-osaisiin saantoihin. Lunastusoikeudesta säädettyjen poikkeusten ulottamista myös avopuolisoon voidaan mahdollisesti tarkastella myöhemmin, koska avoliitot ovat yleisiä. Käytännössä murto-osaisia saantoja avopuolisoiden välillä esiintyykin jonkin verran, vaikka poikkeuksen piiriin pääsee avioliiton solmimalla.

11 Yhtiön tiedonsaanti Maanmittauslaitokselta

FA kannattaa työryhmän esitystä, jolle on selkeä käytännön tarve asunto-osakeyhtiöiden luottohakemusten käsittelyssä.