Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentaminen ei näyttäydy rakennuttajille tarpeeksi houkuttelevana. Tuore ehdotus uudesta korkotukimallista vuokra-asuntojen rakentamiseksi on oikeansuuntainen, mutta riittämätön liike. Vuokra-asuntojen rakentamista ei saa halvaannuttaa liian kireällä sääntelyllä.
Vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi työeläkeyhtiöille on annettu mahdollisuus rakennuttaa asuntoja velkarahalla. Finanssialan mukaan myös henki- ja vahinkovakuutusyhtiöille on annettava vastaava mahdollisuus.
Hallitus kaavailee parhaillaan uutta keinoa vauhdittaa edullisten vuokra-asuntojen rakentamista. Luonnos hallituksen esitykseksi on ollut lausuntokierroksella. Kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista on tuettu siten, että tiettyihin muun muassa asukasvalintaa koskeviin ehtoihin sitoutuva rakennuttaja voi hakea kohteensa rahoitukseen korkotuettua lainaa valtiolta 40 vuodeksi. Lisäksi korkotukilainaan liittyy valtion täytetakaus. Nyt rinnalle ehdotetaan lyhyempää, kymmenen vuoden mittaista korkotukiaikaa, jonka voisi uusia.
Finanssialan mielestä esitetyssä uudessa korkotuessa on edelleen rajoituksia, jotka hankaloittavat liikaa asuntojen rakentamista. Asuntojen hintoja ja vuokria alennetaan rakentamalla lisää asuntoja. Tästä syystä kohtuuhintaisempia uusia vuokra-asuntoja syntyy markkinaehtoisuuden kautta.
”Vuokralla asuminen pysyy edelleen kalliina, jos kasvukeskuksiin ei saada riittävästi uusien asuntojen tuotantoa. Tuotantotukijärjestelmää kehitettäessä olisi varmistettava, että uudet säännöt ovat mahdollisimman houkuttelevia, jotta yksityiset ja kunnalliset rakennuttajat olisivat valmiita rakennuttamaan vuokra-asuntoja tukijärjestelmän avulla”, Finanssialan Keskusliiton (FK) analyytikko Valtteri Vuorio sanoo.
Mistä kiikastaa?
Korkotuetun lainan voisi lakiluonnoksen mukaan saada myös taho, jota ei katsota yleishyödylliseksi rakennuttajaksi. Monet korkotuetun lainan hyödyntäjistä ovat olleet kuntia yleishyödyllisyysvaatimuksen vuoksi. Nyt tie olisi auki myös muille kuin yleishyödyllisen rakennuttajan leiman saaneille.
Muita rajoituksia säilyisi voimassa. Jotta korkotuetun lainan voisi saada, täytyisi rakennuslainaa ottaa sääntöjen mukaan vähintään 80 prosenttia kohteen hinnasta. Jos rakennuttaja tahtoisi ottaa vähemmän lainaa ja käyttää enemmän omaa rahaa, voisi korkotuelle heittää hyvästit. Tällainen rajaus ei palvele asuntotuotantoa.
Rakennetusta kohteesta ei voisi myöskään tulouttaa neljää prosenttia enempää voittoa, kun nykyisin raja on kahdeksan prosenttia.
”Kohtuullisen tuoton puolittaminen heikentää olennaisesti rakennuttajien kiinnostusta tuettua vuokratuotantoa kohtaan. Pitkän aikavälin kohteissa sijoitetun omaisuuden arvoa syö inflaatio. Jos samalla suurin sallittu tuotto puolitetaan ilman pääomien indeksikorjausta, sijoitusten reaaliarvo mitätöityy yli 40 vuoden aikana”, Vuorio perustelee. Kun vuokra-asuntoja rakennetaan, on sijoitushorisontti kymmenien vuosien mittainen.
Samanaikaisesti valmistelussa on ollut myös lakiesitys valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa koskevan yleishyödyllisyyslainsäädännön muuttamisesta. Lakiluonnos tekisi rajoitusehdoista rakennushankekohtaisia, mutta toisi taannehtivia kiristyksiä nykylainsäädäntöön. Taannehtivat kiristykset lainsäädäntöön ovat oikeusperiaatteiden vastaisia.
Vuorio kaipaa ympäristöministeriöltä lisää harkintaa kaavailtuun korkotukimalliin, jotta kunnalliset ja yksityiset rakennuttajat innostuisivat rakennuttamaan vuokra-asuntoja tukijärjestelmän avulla.
”Esitetty malli on monimutkainen ja yksityiskohtaisesti säännelty. Kun haetaan houkuttelevuutta ja vaihtoehtoa toimijoille, joilla ei ole velvoitetta kohtuuhintaisen vuokratuotannon tekemiseen niin nyt ehdotettu lakiesitys sellaisenaan epäonnistuu.”
Kaavaillun tukimuodon kehittämisen rinnalla olisi arvioitava myös muita asumisen tukijärjestelmiä.
”Kaupunkien kaavoitus- ja sääntelypolitiikkaa pitäisi tutkia tarkemmin. Nopeasti kasvavien kaupunkikeskusten asuntomarkkinoita helpotetaan antamalla rakennuttajien vastata kysyntään”, Vuorio sanoo.
FK:n lausunnot:
Luonnos hallituksen esitykseksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta